【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】農(nóng)曆年前最後一天上班日，國(guó)發(fā)會(huì)於2023年1月19日針對(duì)《平均地權(quán)條例》修法及對(duì)營(yíng)建業(yè)融資政策、淨(jìng)零轉(zhuǎn)型之淨(jìng)零建築推動(dòng)等三大議題特別召開(kāi)跨部會(huì)會(huì)議，由國(guó)發(fā)會(huì)龔明鑫主委及內(nèi)政部前代理部長(zhǎng)花敬群共同主持，會(huì)中邀集各部會(huì)及央行與金管會(huì)、營(yíng)建署、環(huán)保署等一同出席，並且也邀請(qǐng)全國(guó)十多位中小型建商與會(huì)，藉此聽(tīng)取建言，會(huì)中第一個(gè)議題有多位建築業(yè)者針對(duì)內(nèi)政部所推動(dòng)的《平均地權(quán)條例》修法提出許多不合理的部份，也明確點(diǎn)出相關(guān)問(wèn)題及提出忠肯的建議。嘉義市不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公會(huì)名譽(yù)理事長(zhǎng)呂冠衡對(duì)於《平均地權(quán)條例》修法提出以下5大疑義。
 
第一、針對(duì)限制換約轉(zhuǎn)售部份：內(nèi)政部用簽約後「失業(yè)」兩個(gè)字表示，似乎太狹隘也有失公允，因?yàn)槿缫蛉嗣裼卸嘀匾蛩囟仨毑坏貌?，得自?yuàn)「失業(yè)」時(shí)，所承購(gòu)之預(yù)售屋或新建成屋不能換約轉(zhuǎn)售，似乎太不合理，因此特別在會(huì)中建議應(yīng)該要以「簽約後因非自願(yuàn)『因素』等重大事故……把其中的「失業(yè)」兩個(gè)字改成為『因素』取代，做概括性的涵蓋，以避免強(qiáng)制限制人民對(duì)財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。而該規(guī)定就法的層面來(lái)看恐有涉及侵犯到憲法第15條明定：關(guān)於人民財(cái)產(chǎn)權(quán)應(yīng)予保障之規(guī)定，旨在確保個(gè)人依財(cái)產(chǎn)之存續(xù)狀態(tài)行使其自由使用、收益及處分之權(quán)能，不得因他人之法律行為而受侵害。因此內(nèi)政部此項(xiàng)修法似乎有違憲之虞！
 
第二、建商被連座處罰將按戶(hù)(棟)處罰50萬(wàn)至300萬(wàn)元。這點(diǎn)也有失公允，因?yàn)榻ㄉ逃锌赡茉诓恢榈那闆r下給予善意換約，而非故意！因此有業(yè)者建議應(yīng)加註例外情形！還有，簽訂預(yù)售屋或新建成屋買(mǎi)賣(mài)契約後，只限制買(mǎi)受人除配偶、直系或二親等內(nèi)旁系血親，或符合內(nèi)政部公告的特殊情形才可以換約轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑸槊忪恫盁o(wú)辜，會(huì)中也特別建議內(nèi)政部屆時(shí)要公告的特殊情形應(yīng)該包含「因個(gè)人因素應(yīng)急需要而賠錢(qián)或平轉(zhuǎn)無(wú)獲利之轉(zhuǎn)讓者」也應(yīng)準(zhǔn)予換約轉(zhuǎn)讓?zhuān)挤瞎秸x。
 
第三、針對(duì)建立檢舉獎(jiǎng)金制度，與會(huì)者大都非常不認(rèn)同，其理由是因?yàn)橛蓪?shí)收罰鍰中提充一定比率金額作為檢舉獎(jiǎng)金，此舉檢舉獎(jiǎng)金制度若施行，恐將會(huì)是在製造買(mǎi)賣(mài)雙方之對(duì)立及社會(huì)上可能對(duì)此讓有心人挾怨報(bào)復(fù)，衍生爭(zhēng)端，因而形成另一種社會(huì)問(wèn)題的開(kāi)始！而檢舉人如果是有心人，企圖運(yùn)用此條款做為賺取獎(jiǎng)金牟利的工具，大範(fàn)圍的上網(wǎng)或用任何手段、方法提出一些不正當(dāng)或造假的搜證檢舉，那麼地方政府每個(gè)檢舉案件都要審查及被檢舉人每個(gè)案件都要提出舉證反駁，這也將形成另一方面的社會(huì)亂源！除非子法中明定：檢舉人因?yàn)閬y檢舉，查證不實(shí)時(shí)，被檢舉人可以向檢舉人提出類(lèi)似比照「誣告」之罪行，把構(gòu)成要件加以客觀(guān)認(rèn)定：一、檢具之事證有捏造事實(shí)的行為。二、向「地方政府該管公務(wù)員」為之。三、誣告內(nèi)容可能使他人面臨受行政裁罰之處分。藉以防止或防範(fàn)不當(dāng)檢舉！
 
第四、針對(duì)新修正的內(nèi)容中，建立私法人購(gòu)買(mǎi)住宅許可制也是最多業(yè)者認(rèn)為相當(dāng)不合理的地方，其中內(nèi)政部將私法人購(gòu)買(mǎi)住宅依其取得之必要性及正當(dāng)性，分為「免經(jīng)許可」及「需經(jīng)內(nèi)政部許可」2類(lèi)；在「需經(jīng)內(nèi)政部許可」的部份，於取得後並將受取得後5年內(nèi)不得辦理移轉(zhuǎn)、讓與或預(yù)告登記之限制。有相當(dāng)多的業(yè)者質(zhì)疑內(nèi)政部的新聞稿內(nèi)容，針對(duì)都更危老這部份顯然相互矛盾！既然目前已規(guī)劃將「參與都更危老」或一般合建，而依合建分售、合建分屋契約或合建附買(mǎi)回條款取得住宅之情形，納入「免經(jīng)許可」項(xiàng)目，且不受5年內(nèi)不得辦理移轉(zhuǎn)、讓與或預(yù)告登記之限制；那為何另因「參與都更危老重建」而需事先購(gòu)入住宅進(jìn)行整合之情形，卻又被納入「需經(jīng)內(nèi)政部許可」項(xiàng)目呢？一樣是「參與都更危老」這不是前後矛盾嗎？況且凡事需事先經(jīng)內(nèi)政部許可，在談判買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程不能立即簽約，如果真等到經(jīng)內(nèi)政部許可後，賣(mài)方不賣(mài)了！或賣(mài)方不依照先前條件履行！或者要求坐地起價(jià)，提出加價(jià)買(mǎi)或提高補(bǔ)貼？或是等待許可這段期間，別人以更好的條件買(mǎi)走了！那麼縱使最後經(jīng)內(nèi)政部許可，商機(jī)延誤錯(cuò)失了！這種許可有用嗎？這樣的都更跟危老怎麼推動(dòng)下去呢？又因?yàn)槎几＠显趯?shí)價(jià)登錄後完全曝光，後續(xù)整合將更困難、更難談成，勢(shì)必造成無(wú)法推動(dòng)！另外會(huì)中也有業(yè)者提出建議危老政策應(yīng)放寬「非都市土地」一樣適用，如此才能讓廣大的非都市土地地區(qū)有效解決老屋及危樓問(wèn)題。
 
第六、針對(duì)內(nèi)政部所規(guī)範(fàn)的對(duì)象為私法人，有業(yè)者提出法界的看法也認(rèn)為這是有問(wèn)題的，因?yàn)榉ㄈ擞袃煞N，一是公法人：係依據(jù)公法設(shè)立而具有公法上權(quán)力能力的行政主體，亦即有資格以自己名義享受公法上權(quán)利、負(fù)擔(dān)公法義務(wù)者。二是私法人：是以實(shí)現(xiàn)利益為目的依私法設(shè)立的組織。而私法人又分為：1.社團(tuán)法人：以社員之結(jié)合為中心的法人。例如農(nóng)會(huì)、公會(huì)、商會(huì)等，即屬之。2.財(cái)團(tuán)法人：以獨(dú)立財(cái)產(chǎn)為中心之法人。例如私立學(xué)校、基金會(huì)、寺廟等均屬之。3.公益法人：以社會(huì)上不特定多數(shù)人的利益為目的的法人。例如財(cái)團(tuán)法人。4.營(yíng)利法人：以組成人員(社員)的利益為目的的法人，主要為公司、銀行等。所以?xún)?nèi)政部所規(guī)範(fàn)的私法人對(duì)象是否太廣了？如此粗糙立法也非常不當(dāng)！因此，當(dāng)場(chǎng)有業(yè)者主張建議是不是應(yīng)該只要限定在營(yíng)利法人呢？而且也應(yīng)該僅規(guī)範(fàn)在可能有意圖炒作的特定營(yíng)利法人，而非全部，否則全部包括私法人將對(duì)1.社團(tuán)法人；2.財(cái)團(tuán)法人；3.公益法人4.真正殷實(shí)經(jīng)營(yíng)非炒作的營(yíng)利法人等完全被波及，因而錯(cuò)殺無(wú)辜！打擊到整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)在不合理！
 
嘉義市不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公會(huì)名譽(yù)理事長(zhǎng)呂冠衡指出，當(dāng)天跨部會(huì)會(huì)議的第二個(gè)議題為「政府對(duì)營(yíng)建業(yè)融資政策」，自從中央銀行2020年底已經(jīng)第4度祭出房市一連串的選擇性信用管制措施，為營(yíng)建業(yè)融資政策投下震撼彈，更嚴(yán)重影響到全國(guó)中小型建商的生存與發(fā)展。席間與會(huì)所有的中小型建商砲聲隆隆，大喊這種前所未有的變相打房，金融機(jī)構(gòu)從嚴(yán)審查，中小型建商借不到錢(qián)，斷了正常融資管道的金脈，加上近年來(lái)土地成本及營(yíng)建成本大漲，缺工缺料，致使得工期拉長(zhǎng)，利息增加，甚至於不賺反虧！政府打房打到已經(jīng)沒(méi)有人看屋、購(gòu)屋的寒蟬效應(yīng)，讓很多中小型建商快活不下去了！
 
因此很多業(yè)者殷切的提出許多具體的建言，希望政府不要再藉打炒房之名，在懲罰身為生產(chǎn)者的建築業(yè)，這樣下去將使得全國(guó)中小型建商因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)相當(dāng)不容易，甚至於可能因?yàn)檎邭⑷硕苻D(zhuǎn)不靈，難以生存，更嚴(yán)重的面臨倒閉危機(jī)或蓋不下去的爛尾樓，直接間接影響到正常購(gòu)屋者的權(quán)益，這可能會(huì)造成了一波中小型建商撐不下去因而倒一片，消費(fèi)者買(mǎi)到蓋不下去的爛尾樓權(quán)益損失，建築工人因?yàn)榻ㄉ痰归]而失業(yè)，周邊所有廠(chǎng)商也因?yàn)榻ㄉ痰归]或案量減少因而裁員苦撐！最後經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題、失業(yè)問(wèn)題等等接踵而至，到時(shí)候真的崩盤(pán)了！政府投入再多的資源跟金錢(qián)想要救！恐怕也救不了了！
 
然而真正探究房?jī)r(jià)高漲的主因卻是因?yàn)檎畮ь^標(biāo)售賣(mài)土地，讓土地成本一直上漲，又因?yàn)槿惫と绷?，致使得工期拉長(zhǎng)，利息增加，管銷(xiāo)增加，造成了營(yíng)建成本大漲，因而墊高房?jī)r(jià)，因此，與會(huì)業(yè)者提出了具體的5大建議方案：
 
1、放寬選擇性信用管制措施，取消各行庫(kù)管制土建融的禁令，使不致影響到正常的投資生產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)行為。並且建議應(yīng)放寬購(gòu)地貸款授信規(guī)範(fàn)：1.解除「借款人應(yīng)切結(jié)於一定期間內(nèi)動(dòng)工興建」中18個(gè)月之規(guī)範(fàn)。此點(diǎn)規(guī)定相當(dāng)不合理，因?yàn)橥恋貜馁I(mǎi)賣(mài)到動(dòng)工興建， 從土地鑑界、鄰地占用處理、界址糾葛釐清、土地交換、分割、法定空地證明、地質(zhì)調(diào)查、地質(zhì)鑽探、產(chǎn)品規(guī)劃、老屋鑑定、危老申請(qǐng)、地上物拆除、容積移轉(zhuǎn)、山坡地水保申請(qǐng)、都市計(jì)畫(huà)委員會(huì)審查、都市設(shè)計(jì)審議委員會(huì)審查、結(jié)構(gòu)外審、自來(lái)水審查、電力審查、消防審查等等，這麼多的事前準(zhǔn)備項(xiàng)目，全部要求18個(gè)月內(nèi)要?jiǎng)庸づd建，根本是不可能的事情！如此不合理的規(guī)範(fàn)，建議應(yīng)該要給予適度解除。
 
2.一定期間屆期尚未動(dòng)工興建者，除經(jīng)承貸金融機(jī)構(gòu)查證有具體明確事證屬不可歸責(zé)於借款人因素者外，應(yīng)逐步按合理比例收回貸款，並採(cǎi)階梯式逐年加碼計(jì)息。此點(diǎn)規(guī)定也相當(dāng)不合理，因?yàn)橐欢ㄆ陂g屆期尚未動(dòng)工興建之因素也包含了因?yàn)槿惫と绷稀⑽飪r(jià)上漲、行政程序?qū)彶榈鹊纫蛩鼗虬l(fā)包不出去等問(wèn)題，這些因素豈可全歸責(zé)於借款人而讓其受不合理的對(duì)待，建議政府也應(yīng)該要予適度解除，讓全國(guó)各地最殷實(shí)經(jīng)營(yíng)的中小型建商得以生存，否則如果造成大者恆大，恐將不利整體經(jīng)濟(jì)及建築產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。
 
3.建議修訂「中華民國(guó)銀行公會(huì)會(huì)員徵信準(zhǔn)則」規(guī)定，中長(zhǎng)期週轉(zhuǎn)資金授信總授信金額包括歸戶(hù)及申請(qǐng)金額達(dá)新臺(tái)幣2億元以上提高為4億元。放寬金融機(jī)構(gòu)對(duì)中小型建商之不動(dòng)產(chǎn)授信風(fēng)險(xiǎn)控管。對(duì)於信用良好且非一案公司之全國(guó)中小型建商的開(kāi)發(fā)案應(yīng)視為正常性的投資生產(chǎn)行為，故應(yīng)予以放寬土建融限制，回歸正常核貸。
 
4.建議金管會(huì)應(yīng)全面檢討銀行法不合理的第72條之2規(guī)定：商業(yè)銀行辦理住宅建築及企業(yè)建築放款的總額，不得超過(guò)存款總餘額及金融債券發(fā)售額之和的30％?；赌壳案縻y行與全國(guó)中小型建商實(shí)務(wù)上的需求，如果再依現(xiàn)行規(guī)定，只要資金用途用於不動(dòng)產(chǎn)，就要納入30％上限，因此，形成了六都或少數(shù)大型建商的不動(dòng)產(chǎn)建築放款占了30％上限中的20％以上，而各銀行不動(dòng)產(chǎn)建築放款通常到26％左右就自行管制不能再放款了，因此，使得全國(guó)超過(guò)80％以上的中小型建商，往往因?yàn)楦縻y行的上限規(guī)定，加上因缺工缺料造成工期延長(zhǎng)，所以根本借不到不動(dòng)產(chǎn)土建融的融資，因此，建議金管會(huì)以函釋方式統(tǒng)一作解釋?zhuān)?0％的上限放寬，不以全國(guó)存款總餘額及金融債券發(fā)售額之和的30％計(jì)算，而應(yīng)以分區(qū)方式計(jì)算，如此才能夠讓全國(guó)眾多中小型殷實(shí)經(jīng)營(yíng)的在地的建商，較有機(jī)會(huì)得到正常合理的融資管道。
 
5、臺(tái)灣的城鄉(xiāng)發(fā)展差異大，建議金管會(huì)應(yīng)責(zé)成金融機(jī)構(gòu)全面檢討，將原本都市與城鄉(xiāng)差異化的「分級(jí)貸款規(guī)定」做平等對(duì)待，目前各銀行普遍有分六都為一線(xiàn)城市；其他都市為二線(xiàn)城市；鄉(xiāng)鎮(zhèn)市為三線(xiàn)城市。目前的實(shí)際現(xiàn)況一線(xiàn)城市及二線(xiàn)城市占了不動(dòng)產(chǎn)總貸款的80％以上，三線(xiàn)城市則多數(shù)銀行不予承作，如果再任由持續(xù)下去而不調(diào)整的話(huà)，臺(tái)灣的都市與城鄉(xiāng)發(fā)展差異將越來(lái)越大，年輕人更不願(yuàn)返鄉(xiāng)，人口過(guò)度集中在都市，城鄉(xiāng)發(fā)展受限，只能讓老年人口增加，此絕非全民之福！所以執(zhí)政當(dāng)局應(yīng)正視此問(wèn)題之影響，設(shè)法放寬政策加以改善，切勿差別待遇，讓全國(guó)中小型殷實(shí)經(jīng)營(yíng)的在地建商，可以因?yàn)橛姓Ｈ谫Y管道的挹注，願(yuàn)意繼續(xù)投資城鄉(xiāng)建設(shè)，帶動(dòng)城鄉(xiāng)的地方發(fā)展！創(chuàng)造政府、業(yè)者、百姓三贏的局面。